WOHNEN IM STIL DER 30ER JAHRE

Historische, teilsanierte Villa in Wien-Hietzing mit Einliegerwohnung

  • Diese sehr sympathische historische Stadtvilla liegt eingebettet in herrlichen Altbaumbestand im wunderschönen 13. Wiener Gemeindebezirk.
  • Das Haus bietet rund 230 m² Wohnfläche auf drei Etagen sowie eine Einliegerwohnung mit 32 m2.
  • Die Villa aus dem Jahr 1934 ist teilsaniert; die lichtdurchfluteten Wohnräume sind elegant und gemütlich zugleich und verfügen über eine hohe Wohnqualität. Das Haus kann sofort bezogen werden.
Kaufpreis: € 1.690.000

Elegantes Wohlfühlhaus mit Geschichte und Charakter

Das Haus hat eine reiche Geschichte, trotz Eigentümerwechsel blieb es aber immer in der Familie. Es gab lebendige Zeiten mit vielen Bewohnern und stille Jahre der Nutzung als Wochenendhaus. Für ein paar Jahre beherbergte es eine Ordination; zuletzt wohnte der derzeitige Eigentümer mit seiner Frau und den vier Kindern im Haus.

Klassischer Altbau + Bauhaus

Das Haus bietet rund 230 m² Wohnfläche auf drei Etagen. Anders als die unsanierte Fassade erwarten lässt, warten im Inneren ästhetisch ansprechende Räume mit äußerst hoher Wohnqualität: Zu den Elementen des klassischen Altbaus (hohe Räume, Flügeltüren, Fischgrätparkett) gesellen sich hier sehr harmonisch Einflüsse aus dem Bauhaus-Stil: die kubische Form des Hauses, die schlichte Fassade, aber vor allem großzügige Fenster über die Raumecken angeordnet, die sehr viel Licht ins Haus lassen. Diese Mischung ergibt eine elegante und gleichzeitig angenehm wohnliche Atmosphäre in den Räumen. Die Ausblicke ins Grüne aus jedem Raum verstärken diese postiven Effekte.

EG: Küche, Esszimmer, Wohnzimmer

Im Erdgeschoss gelangt man über ein paar Stufen in einen sehr kurzen Flur, von dem aus man rechts in das Badezimmer dieser Etage kommt. Ein paar Schritte weiter öffnet sich die sehr helle, geräumige, modern ausgestattete Küche. Ursprünglich waren dies zwei Räume, die für mehr Großzügigkeit geöffnet wurden. Zwei Durchgänge führen in das Esszimmer, von dem aus man durch eine Doppelflügeltüre in das Wohnzimmer gelangt. Auch vom kurzem Flur gelangt man in das Wohnzimmer. Das Esszimmer verfügt über einen Kaminanschluss.

OG: Salon, Schlafzimmer, Kinderzimmer

Über das Stiegenhaus gelangt man in das Obergeschoß. Dieses ist grundsätzlich gleich angelegt wie das Erdgeschoß, nur dass hier die ursprüngliche Raumstruktur behalten wurde. Vom Flur weg gelangt man links in den Salon und ein Schlafzimmer mit Balkon. Die beiden Räume sind durch eine Doppelflügeltür verbunden. Geradeaus befindet sich ein kleines Kinderzimmer.

OG: Ankleide, Bad, WC

Rechter Hand befinden sich ein Ankleideraum, ein Badezimmer und ein separates WC.

DG: Gästezimmer, Arbeitszimmer, offene Bereiche, WC

Die Zimmer der dritten Etage entstanden durch einen Ausbau des Dachgeschoßes im Jahr 1969 und haben daher andere Raumproportionen. Auch diese Räume sind hell und gemütlich. Ein zentraler Durchgangsraum führt nach links in einen weiteren offenen Bereich (hier: TV-Lounge) hinter dem sich noch ein Zimmer befindet, das zum Beispiel als Gästezimmer dienen kann. Vom zentralen Raum gelangt man außerdem in ein weiteres Arbeitszimmer sowie ein kleines Duschbad. Außerdem gibt es auch auf dieser Ebene ein WC.

Einliegerwohnung

Zusätzlich befindet sich im Haus eine Einliegerwohnung mit 32 m² und zwei Räumen, einem Duschbad und WC. Diese liegt auf Gartenniveau und verfügt über einen getrennten Eingang.

Renovierungen

Das Haus ist teilsaniert; Heizung, Wasser, Elektrik entsprechen großteils dem aktuellen Stand, sowie die WCs. Die Küche wurde 2020 vollständig modernisiert und passt stilistisch sehr gut zu den Bauhaus-Elementen.

Erfolgte Renovierungen: 

  • 2000: Therme und Heizkörper Dachgeschoß
  • 2012: Elektrik und Gas (Viessmann Brennwertgerät für Einliegerwohnung und EG und teilw. OG)
  • 2016/2017: Dusche DG
  • 2019/2020: Parkettböden EG und OG geschliffen und geölt
  • 2020: Küche, Elektrik EG

Ausstehende Renovierungen:

Manches ist noch zu tun; einige Bereiche warten auf liebevolle Aufmerksamkeit durch die neuen Eigentümer. Als erstes fällt die Fassade ins Auge, aber auch die Kastenfenster in EG und OG und der Dielenboden im Dachgeschoss zeigen altersgemäß deutliche Abnutzungserscheinungen.

Dazu kommen eventuell gewünschte optische Veränderungen, z.B. in den Bädern oder beim Boden im Stiegenhaus. Der Wohnqualität tun diese anstehenden Arbeiten aber keinen Abbruch: nicht nur, dass es im Haus angenehm warm ist, das Wohngefühl ist heimelig und trotzdem elegant. Das Haus kann sofort bezogen werden und bietet einen angenehmen Wohnkomfort. Keine der anstehenden Renovierungen ist sofort notwendig. Auch das Dach ist trotz seines Alters noch intakt; eine vor wenigen Wochen erfolgte Inspektion durch den Dachdecker hat ergeben, dass es keine Schäden aufweist.

Garten

Die Villa liegt inmitten des knapp 500 m² großen Gartens, der sich durch einen wunderbaren, hohen Altbaumbestand auszeichnet. Die benachbarten Häuser sind ähnlich angelegt, der Verkehr beschränkt sich im Wesentlichen auf die Bewohner der Gegend.

In großen Bereichen des Gartens ist man vor Einblicken von außen geschützt.

Aus dem Erdgeschoß blickt man in rundherum in den Garten, aus dem ersten Obergeschoß in die Blätter der Bäume, sowie auch aus dem Dachgeschoß. Im Winter hat man von dort einen schönen Fernblick in Richtung Küniglberg.

Lage und Nachbarschaft

Das Haus befindet sich am Beginn der Gogolgasse einen Häuserblock vom Park Roter Berg entfernt in äußerst ruhiger Siedlungslage; der Geräuschpegel liegt nur bei rund 35 Dezibel.

Trotz der Ruhe und Naturnähe ist die Infrastruktur sehr gut.

Geschäfte des täglichen Bedarfs wie Supermarkt, Drogeriemarkt und Apotheke befinden sich in 400 bis 500 Metern Enternung in der Lainzer Straße, ebenso wie Restaurants, verschiedene Cafes und eine Eisdiele. Alle zwei Wochen findet in der Nähe ein Bauernmarkt statt.

In Enfernungen von 270 bis 470 Metern befinden sich mehrere Bildungseinrichtungen: Kindergarten, Volks- und Mittelschule, weiterführende Schule.

In der Nähe befinden sich 2 Spielplätze, der Wasserspielplatz Roter Park, eine Hundezone und ein Rodelhügel.

Mehrere Ärzte ordinieren in der unmittelbaren Umgebung.
  • Entfernungen Verkehr:
  • Autobahn-Anschluss: knapp 10 km (A1 Auhof)
  • Bahnhof (Linie M): 800 m
  • Bus Linie 54A und 54B: 140 m
  • Straßenbahn Linie 60: 480 m
  • Ubahn U4 (Ober St. Veit): 1,3 km (mit Bus oder Straßenbahn in 5 bis 15 min erreichbar)

Zum Schloss Schönbrunn sind es zu Fuß 2,3 km.

Das ORF-Zentrum am Küniglberg ist nur 1 km Fußweg entfernt.

Fakten

Altbau, teilsaniert

Hauptwohnhaus: 230 m²
Einliegerwohnung: 32 m²

Grundstück: 494 m2

  • Zimmer: 10
  • Bäder: 2,5
  • WC: 3
  • Terrasse: rund 50 m²

Energieausweis: HWB 301, fGEE 3,49

Heizung: Gas.

Verbrauch laut Eigentümer: 40.000 bis 60.000 kwh jährlich

Monatliche Kosten: € 841

(Strom: € 160 Gas, OG und DG: € 156, Gas EG und Gartenwohnung: € 380, Wasser/Abwasser: € 79  Grundbesitzabgabe / Müllabgabe: € 66)

Einnahmen Einliegerwohnung zuletzt inkl. Gas, Strom, Wasser und Abgaben: € 782

Kaufpreis: € 1.690.000

Kaufnebenkosten: Grunderwerbssteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Vertragserrichtungskosten lt. Tarif, ggf. Pfandrechtseintragung 1,2 %.

Rechtliches

Wir weisen hiermit auf unsere Maklereigenschaft und unsere Tätigkeit als Doppelmakler hin.

Maklerhonorar: € 3% des Kaufpreises zuzügl. 20 % USt (=3,6% des Kaufpreises)

Exposé und Besichtigungstermin

Auf der folgenden Seiten können Sie das Exposé zur Villa herunter laden:

  • Haben Sie noch Fragen zur Immobilie?
  • Wünschen Sie einen Besichtigungstermin?

Dann kontaktieren Sie uns bitte jederzeit unter 0699/10450497 oder dorner@stagingsisters.at

Wir freuen uns auf Sie!

Mag. Cathrin Dorner & Dr. Barbara Perfahl